Земельний пай в оренді. Як не прогадати?

Термін оренди. На думку фахівців, вигідніше віддавати свій пай в оренду на термін від 5 до 10 років. «Після запровадження повноцінного ринку земель стане набагато вигідніше укладати довгострокові договори оренди, що дозволить зберегти родючість землі через оптимальні сівозміни. Крім того, орендарі зможуть брати дешеві кредити, бо довгострокові договори оренди, як передбачається законопроектом «Про обіг земель сільськогосподарського призначення», можуть бути предметом застави», — наголошує голова Держземагентства Сергій Тимченко.

Якість землі. Відповідальний сільгоспвиробник, беручи в оренду ріллю, намагатиметься зберегти, а то й підвищити родючість ґрунту. Втім, збереження його якості слід передбачити у договорі: якою землю взяли в оренду, такою мають і повернути. Для цього слід замовити відповідний аналіз, а результати зафіксувати у договорі. Можна передбачити серйозні штрафні санкції для орендаря у випадку погіршення якості ґрунту. Якщо псування землі відбулося не з вини орендаря, а, наприклад, через стихійне лихо — орендар не тільки не несе за це відповідальності, але може вимагати перегляду розмірів орендної плати. Для того, щоб не було непорозумінь у цьому питанні, у договорі слід чітко обумовити так звані форс-мажорні обставини.

Форма та розмір орендної плати. Відповідно до чинного законодавства України, розмір орендної плати має бути не менше 3% від нормативної грошової оцінки. Власник землі повинен чітко прописати в договорі, в якій формі він хоче отримувати плату за оренду земельної ділянки. Це може бути натуральна оплата — зерном чи іншою сільгосппродукцією, або відробіток, тобто зобов’язання виорати йому землю чи надати інші послуги, або гроші. Різні форми оплати можуть бути поєднані. Наприклад, частину орендної плати власник паю отримує грошима, частину — відробітком. Якщо у договорі буде вказана відробіткова форма, її вартість повинна дорівнювати тій грошовій сумі, яка зазначена в договорі оренди, тому що від цієї суми визначають податок, який необхідно утримати орендарю.

Отже, у договорі й форма, й обсяг оплати мають вказуватися чітко. «Якщо йдеться про натуральну форму оплати, то варто в договорі вказати, якою саме продукцією будуть розраховуватися за оренду. Якщо, наприклад, це пшениця, то варто вказати, якого сорту та класу», — деталізує Андрій Харченко, начальник відділу роз’яснення застосування законодавства Держземагентства.

«У договорі має бути передбачений такий пункт, як індексація грошової оцінки земельної ділянки, — наголошує Олександр Краснолуцький. — Орендна плата обраховується з урахуванням індексу інфляції. У 2012 році коефіцієнт індексації склав 3,2. Тобто, якщо пункт про індексацію грошової оцінки земельної ділянки в договорі існує, орендна плата збільшується відповідно до індексу інфляції. Якщо такого пункту нема, варто провести з орендарем переговори про внесення змін у діючий договір. Якщо ж можливість індексації передбачена, а орендар не хоче підвищувати орендну плату, питання треба вирішувати в судовому порядку».

У договорі можна виписати й покарання орендаря за затримку виплати орендної плати, передбачивши пеню. Зазвичай це 120% річних облікової ставки Національного банку України.

Коли договір оренди набуває сили. Зареєстрований договір дає можливість повноцінно відстоювати свої інтереси. Якщо договір укладений, але офіційно не зареєстрований, довести свою позицію, навіть у суді, буде практично неможливо. Кожен договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення набуває чинності саме з моменту реєстрації. Від подачі документів до реєстрації має минути не більше 14 днів. Якщо до завершення 2012 року реєстрацію договорів оренди проводили територіальні органи Держземагентства, то з 2013-го — Державна реєстраційна служба  (Укрдержреєстр).

Фахівці наголошують: якщо вам пропонують укласти договір, але примірника, підписаного орендарем, не надають, краще відмовитися від його укладення. Адже якщо орендар порушуватиме досягнуті з вами домовленості, без договору «на руках» вам буде складно захистити свої права від їх порушень. Якщо вам безпідставно не надаватимуть примірник договору, можна написати скаргу до органів прокуратури.

Умови переукладання договорів. Олександр Краснолуцький зазначає: «Закон «Про оренду землі» передбачає, якщо орендодавець за місяць не повідомив орендаря про наміри не продовжувати договір оренди землі, договір продовжується на тих самих умовах, на той самий термін, який був укладений для попереднього договору оренди землі. Тобто договір вважається поновленим за мовчазної згоди. Якщо орендодавець хоче змінити якісь умови договору, він повинен про це повідомити орендаря. І якщо орендар погоджується, вносити зміни до діючого договору. Якщо ж не погоджується, то або питання вирішується в судовому порядку, або після закінчення договору оренди орендодавець може передати свою земельну ділянку іншому орендарю».

Чи можливе розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку. Така ситуація можлива, якщо у договорі оренди ділянки прописані  підстави його розірвання в односторонньому порядку. Скажімо, такими умовами можуть бути: несплата розміру орендної плати протягом більш ніж три місяці; використання ділянки не за цільовим призначенням; передача її в суборенду без письмової згоди орендодавця. Для успішного захисту своїх прав орендодавцю як власнику земельної частки (паю) бажано попередньо звернутися за кваліфікованою правовою допомогою до адвоката чи юриста. Оскільки кожна життєва ситуація є індивідуальною.

Чи діятимуть договори оренди після скасування мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення. Наразі мораторій продовжено до 2016 року. За словами голови Держземагентства Сергія Тимченка, договори оренди після скасування мораторію діятимуть і надалі. Розірвати їх можна буде лише в судовому порядку. Сільгоспвиробник, який орендує землю, і надалі може спокійно планувати свою роботу, розвивати товарне виробництво. Однак договори оренди, які були укладені під час мораторію з умовою переходу землі до інших осіб в інші руки, тобто подальшого продажу землі, не є і не будуть визнані дійсними.

Матеріал підготовлено в рамках інформаційної кампанії проекту Світового банку
«Видача державних актів на право власності на землю в сільській місцевості та розвиток системи кадастру».