РубрикиПроблема

ЖКГ у пошуках господаря

Сфера ЖКГ потребує змін, а для цього необхідна інституційна реформа. Центральним питанням такої реформи є право власності. Актуальність та першочерговість саме цієї проблеми стає очевидною, якщо порівняти стан справ у так званому приватному секторі, представленому індивідуальними будинками, та у багатоповерхівках. Проблем, вочевидь, значно більше у других. Власне кажучи, коли говорять про проблеми ЖКГ, то здебільшого мають на увазі саме багатоквартирні будинки або інфраструктуру загального користування. Водночас, проблеми з тарифами, утриманням території та інші наболілі місця ЖКГ притаманні не тільки старим, зношеним спорудам, а й деяким новобудовам, переважно тим, де не врегульовані питання власності. Отже, корінь проблеми — саме в інституціях, а не у технічних моментах.

Нещодавно в Одесі відбувся «круглий стіл» «Житлово-комунальна сфера: у пошуках господаря», під час якого фахівці мали можливість поділитися рецептами вирішення цих проблем.

Сфера ЖКГ, як, можливо, жодна інша, несе на собі важкий тягар історичної пам’яті. Абсолютну більшість житла в містах збудовано за радянських часів. Основні особливості тодішньої системи визначалися ідеологічними міркуваннями: домінувала спроба викоренити приватну власність як таку. Тільки невеликі односімейні будинки залишалися приватними. Багатоквартирні належали або безпосередньо державі (комунальне житло), або державним підприємствам, або колгоспам (відомче житло), або, в кращому разі, були у колективній власності мешканців (кооперативи), — зазначив Володимир Дубровський, старший економіст «CASE-Україна» в рамках презентації звіту «Житлово-комунальна сфера: в пошуках господаря».

Саме так, зауважив експерт, права власності були розмиті та асиметричні. Люди отримували квартири у подарунок від держави як винагороду за певні заслуги в результаті багаторічних черг або просто за хабар, але назавжди втрачали їх у разі смерті чи недієздатності тих, хто там проживав та був прописаний. Хоча формально держава як власник відповідала за стан квартир та будинків, фактично навіть під час дуже рідкісних ремонтів коштом держави доводилося доплачувати робітникам за більш-менш пристойну якість, в іншому разі матеріали розкрадалися, а роботи виконувалися абияк. Те саме стосувалося і поточного обслуговування та ремонту сантехніки, електрики тощо. На тлі неохайних та занедбаних безгосподарністю «жеківських» будинків виділялися кооперативні та деякі відомчі, що належали багатим і добре керованим організаціям.

Інфраструктура була зорієнтована на колективне постачання послуг, на противагу індивідуальному. Винятками були електрика та телефон, що підключалися та опла­чувалися окремо. Природний газ до більшої частини квартир постачався необмежено, а сплачувався за нормативом, без вимірювальних пристроїв. На воду, як гарячу, так і холодну, таких пристроїв взагалі не існувало. Нарешті, опалення було переважно централізованим, без жодного обліку чи можливості регулювати споживання. Це, на думку Володимира Дубровського, призвело до величезної витратності, звички до надмірного споживання ресурсів. Ціни встановлювалися адміністративно, часто з позаекономічних міркувань. Зокрема, енергія та енергоносії були штучно здешевлені, так само заниженою була вартість води. Відтак люди не мали жодного стимулу обмежувати споживання чи й вимірювати його. А на етапі проектування закладалися економні для будівництва, але енерговитратні інженерні рішення.

Система управління ЖКГ була суто централізованою, ієрархічною, як і всі інші управлінські структури. Виняток становили, знову ж таки, кооперативи, які мали обмежене самоврядування. Так само було монополізовано всі комунальні служби, навіть ті, що не становлять предмету природної монополії, адже конкуренція взагалі не віталася. Якість послуг була невисокою, але забезпечувалася суто позаеконо­мічними методами через контроль партійних органів та місцевих рад, у свою чергу теж фактично підпорядкованих КПРС. Гроші на ремонт, у тому числі капітальний, формально закладалися в орендну плату (квартплату), але не виділялися окремо і не накопичувалися, а витрачалися на ремонти інших бу­дівель у рамках своєрідної «солідарної» системи.

На думку Володимира Дубровського, після краху СРСР у цій системі відбулися карколомні, але непослідовні зміни. Передусім, було приватизовано квартири. При цьому права користування ними було просто механічно доповнено титульними правами. Цей спосіб вигідно вирізнявся простотою та легітим­ністю в очах населення: «моя» квартира ставала «моєю». Однак приватизованими у повному сенсі, з документальним закріпленням власності, були тільки житлові приміщення будинків. Власник квартири за законом автоматично отримував право на частку нежитлових приміщень пропорційно до площі своєї квартири, які у такий спосіб стали спільним ресурсом для всіх співвласників — мешканців будинку. Кооперативи були готові до такої ситуації, оскільки її було закладено від самого моменту їх створення, а отже, вони мали звичні механізми управління будинком у цілому. А от у комунальних будинках такої традиції не було, тож їхні мешканці і досі не завжди усвідомлюють себе співвласниками. За таких умов права розпоряджатися цією власністю були, по суті, узурповані на асиметричній основі, адже фактично будинки залишилися на балансі місцевих органів влади.

Як результат, зазначив експерт, сьогодні балансоутримувачі розпоряджаються майном без жодних правових підстав (доручень, довіреностей тощо) з боку титульних власників. Це є типовим випадком асиметрії прав власності та їх порушення взагалі. Підлеглий ЖЕК фактично виступає у ролі монопольної управлінської компанії, яка за інерцією продовжує надавати послуги мешканцям та збирати з них у примусовому порядку оплату. Оскільки ЖЕК не є ані власником, ані управителем, обраним на конкурентній основі та відповідальним перед власником (власниками), то йому бракує внутрішніх стимулів утримувати об’єкти у належному стані, не кажучи вже про інвестування у покращення. Цю прогалину намагається заповнити державне регулювання. Втім, як і деін­де, цей спосіб є найменш ефективним і придатним тільки за відсутності всіх інших. Він не здатний уберегти будинки від «трагедії загальщини» тому, скажімо, охайні під’їзди та двори одразу вирізняють будинки, де мешканці самі дбають про них.

ЖЕКи виступають також агентами всіх інших постачальників комунальних послуг, окрім електро­енергії та газу (якщо квартира обладнана лічильником). Але вони не зацікавлені захищати інтереси мешканців налагоджувати облік постачання послуг, контролювати їхню якість, відмовлятися від зайвих обсягів (як, наприклад, обігрів у теплу погоду) та контролювати витрати природних монополій. Отже, ці відносини теж є асиметричними. В результаті, за нинішніх умов, власники квартир у будинках, що обслуговуються ЖЕКами, не мають прямих механізмів впливу ані на стан будинку та прибудинкової території, ані на якість та склад послуг. ЖЕК в ультимативному порядку збирає на це кошти, але розпоряджається ними на власний розсуд. Непоодинокі випадки, коли при перевірці виявлялося, що до калькуляції закладено послуги, які насправді не надавалися.

Оскільки виконавця нав’язано силою на безальтернативній основі, то єдиною можливістю прямого впливу на нього залишається притягнення до судової відповідальності за невиконання договору. Утім, останній теж нав’язується мешканцям у примусовому порядку, тому прописаний асиметрично, не кажучи вже про проблеми судової системи. Окрім того, судова тяганина — витратний та тривалий процес. Притягнення ЖЕКу до відповідальності наражається на проблему колективної дії, і тому рідко реалізується на практиці, чим і користуються недобросовісні представники професії, — застерігає Володимир Дубровський.

А ще він підкреслює, що механізм захисту інтересів власників, який реально діє сьогодні, — це також політико-адміністративний, успадкований від СРСР: звернення до органів місцевої влади зі скаргами. Він недостатньо дієвий, громіздкий та стосується дуже обмеженої сфери. Нарешті, самі органи влади мають дуже обмежений вплив на комунальників, адже ті є монополістами, а від якості їхньої роботи значною мірою залежить політичне обличчя керівників та депутатів. Місцеві органи влади зазвичай мають багаторічну історію неформальних стосунків з комунальними службами та довгостроковий взаємний інтерес у співробітництві за принципом «рука руку миє». Як це заведено ще з радянських часів, у таких випадках керівники зберігають компромат один на одного, а з іншого боку, надають один одному неформальні «послуги» та взаємно заплющують очі на порушення. Головний спільний інтерес полягає у тому, аби найбільше «заробити», але для цього потрібно підтримувати бодай трохи пристойну якість — в іншому разі є ризик позбутися «годівниці».

З одного боку, каже Володимир Дубровський, система, що склалася, не допустила остаточного краху навіть за дуже несприятливих умов, під час економічних негараздів 1990-х. З іншого боку, вона є закритою, не допускає конкуренції і дуже слабко зацікавлена у покращенні якості послуг та економічній ефективності роботи.

Що ж робити? Виходячи як з теорії, так і з практики інших країн, існує лише два способи відновити чіткість та симетрію прав власності: викуп з перетворенням на доходний дім (або зміною призначення будинку, наприклад переобладнання під готель) або утворення кондомініуму. У першому випадку сторонній інвестор стає повноцінним одноосібним власником. Але для цього йому потрібно викупити всі до єдиної квартири. Тому створення кондомініумів у будинках з приватизованими квартирами залишається єдиним придатним виходом. Це є великим викликом, особливо у старих будинках, оскільки, на відміну від світових аналогів, склад власників сформовано здебільшого за радянських часів і навмисно зроблено строкатим. До того ж, будинки є завеликими, а мешканцям, як і всьому населенню, бракує соціального капіталу. Тому створення об’єднань співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ) ускладнено, а навіть з уже створених значна частина керується неефективно, з непоодинокими фактами зловживань та марнотратства. Однак за відсутності кращої альтернативи цей спосіб залишається єдиною можливістю владнати ситуацію з правами власності та, відповідно, прокласти шлях до вирішення проблем ЖКГ.

Володимир Дубровський переконаний, що за таких умов, попри всі недоліки, необхідно починати з масового створення ОСББ, як це свого часу зробили у країнах Східної Європи, де були приблизно такі ж проблеми з історичною спадщиною. Саме це передбачено президентською програмою, але аж на 2014 рік. Така відстрочка була, можливо, виправдана в очах авторів пропозиції з огляду на необхідність доопрацювати законодавство, усунути колізії, інвентаризувати майно та, головне, підготувати людей до того, що їм самим належатиме право визначати, хто керуватиме їхньою власністю й обслуговуватиме їхні будинки. Однак, на жаль, на даний момент паузою скористалися противники реформи, аби через дискредитацію ОСББ та пропаганду нібито альтернативного варіанта підготувати ґрунт для її вихолощення.

І дійсно, запровадження обов’язковості ОСББ є неоднозначним кроком і викликає чимало запитань, на які, однак, можна і треба шукати відповіді. По-перше, насильницьке втягування громадянина до якоїсь організації виглядає не демократично. По-друге, існують обґрунтовані побоювання, що ОСББ більшістю голосів може встановити високу плату за утримання будинку з наданням додаткових послуг чи поліпшенням якості існуючих. Хоча для більшості така плата за додатковий комфорт є бажаною та прийнятною, для менш платоспроможних сусідів вона може виявитися непідйомною. По-третє, навчені гірким досвідом люди підозрюють, що будь-яке перетворення, нав’язане владою, буде використане не на їхню користь. Наприклад, природні монополісти скористаються можливістю знову покласти на них спільну відповідальність за борги, своєрідну «кругову поруку», держава відмовиться фінансувати перший капітальний ремонт тощо.

Подібних питань може виникати багато. І замість їх вирішення уряд, вочевидь, хоче змінити сам вектор реформи. Майже нічого з добрих намірів щодо сприяння ОСББ не було виконано. Проте вже у плані-графіку реформ на 2012-й з’явилася ідея щодо створення альтернативи ОСББ у вигляді призначення «управляючої компанії» загальними зборами мешканців або, навіть, місцевою адміністрацією. Подібна схема вже кілька років працює у Росії та деяких інших країнах колишнього СРСР. Але проблема прав власності у такому разі консервується на невизначений термін, а тісно пов’язана з нею проблема спільної дії не вирішується взагалі.

На перший погляд, така реформа виглядає привабливим компромісом. З одного боку, нікого нікуди силою не заганяють, а вже нав’язані послуги ЖЕКу сприймаються як звичні. З іншого, є можливість певного прогресу порівняно з поточною ситуацією.

Насправді, виникає питання: хто контролюватиме управляючу компанію і, в разі необхідності, розриватиме договір та шукатиме кращу? В ОСББ для цього є демократичний механізм та посадові особи, котрі отримують за цю роботу винагороду, а також серйозні правові підстави. Натомість, загальні збори обов’язково скликаються тільки один раз — для призначення управляючої компанії, але не є органом управління. Пасивні мешканці прийдуть на такі збори, проголосують «за» та й розійдуться. Потім, якщо виявляться негаразди, то протистояти фірмі будуть поодинокі люди, кожен сам за себе, адже договори в такому випадку залишаться індивідуальними, як і сьогодні. Втім, у разі порушень скаржитися вже буде нікуди, бо за діяльність УК, на відміну від ЖЕКу, влада не відповідатиме. Тож відповіддю буде: «ви ж самі цю компанію обрали». А якщо УК призначено адміністративно, то: «треба було збиратися на збори та обирати іншу».

Кожен клієнт, зауважує Володимир Дубровський, звісно, може подати до суду, але для індивідуального позивача це набагато дорожче, ніж коли за всіх разом подає ОСББ. Та й рішення буде на користь одного. Відтак компанії буде сенс, скажімо, завищувати тарифи на обслуговування: один подасть до суду і виграє — йому особисто знизимо (або відкупимося, залякаємо — залежно від ситуації), а всі інші — нехай платять. Аби щось змінити, доведеться кожного разу створювати ініціативну групу, проводити роботу серед пасивних мешканців і все це на суто громадських засадах. Якщо власники квартир не задоволені роботою УК, то вони, в принципі, можуть обрати іншу, але тільки тоді, коли вона реально присутня на ринку у даному місці та у даний час. Окрім того, управляючі компанії, які «виростуть» із сьогоднішніх ЖЕКів, з великою ймовірністю і надалі ділитимуть територію, узгоджуватимуть ціни та намагатимуться не допустити на ринок інших гравців. Такий «підкоригований» варіант реформи дуже вигідний ЖЕКам і, вочевидь, лобіюється деякими представниками галузі. Адже, майже не отримуючи конкуренції, вони при цьому позбавляються контролю з боку державних органів.

Людмила ІВАЩЕНКО.

(Далі буде).

 

Переглядів: 1175
Передплата

Найкраща підтримка
газети –
ПЕРЕДПЛАТА!

Вартість передплати без врахування поштових послуг

дворазовий випуск:

  • на 1 місяць — 21 грн.
  • на 3 місяці — 63 грн.
  • на 6 місяців — 126 грн.
  • на 12 місяців — 252 грн.
  • Iндекс — 61119

суботнiй випуск:

  • на 1 місяць — 15 грн.
  • на 3 місяці — 45 грн.
  • на 6 місяців — 90 грн.
  • на 12 місяців — 180 грн.
  • Iндекс — 40378
Оголошення

Написання,
редагування, переклад

Редакція газети «Чорноморські новини» пропонує:

літературне редагування, коректуру, комп’ютерний набір, верстку та тиражування текстів; високопрофесійні переклади з російської на українську і навпаки; написання статей, есе, промов, доповідей, літературних, у тому числі віршованих, привітань.
Команда висококваліфікованих фахівців газети «Чорноморські новини» чекає на Ваші замовлення за телефонами:

(048) 767-75-67, (048) 764-98-54,
099-277-17-28, 050-55-44-206

©2009 Всі права на текстову та графічу інформацію, розміщені на цьому сайті, належать редакції газети «Чорноморські новини».
Використання текстової та графічної інформації сайту можливе лише за умови посилання на газету "Чорноморські новини",
а в інтернет-мержі - на діюче, відкрите для пошукових систем посилання на використану публікацію.
Где и как заработать в интернете
Швидка контактна інформація
Тел./факс: (048) 767-75-67; 764-98-54
Моб. тел. 050-55-44-206
E-mail: cn@optima.com.ua, chornomorka@i.ua